店舗物件探しの豆知識

店舗出店における賃貸契約でのトラブル多発！！出店、開業のまえにコレだけは知っておきたい

商売人のための賃貸契約講座

「新潟県内で店舗展開をしたい！」「業務拡大のため移転したい」「立地条件よい場所に出店したい」とお考えの店舗オーナー様へ！

賃借契約でのトラブルが多発しています。
その理由は、店舗さがしのプロ＝不動産・建設業者ではない、という事です。

もちろん、建設業者や不動産業者も、賃貸契約についてはある程度の知識は持っておりますが、店舗・事務所となると、ただ「借りて住む」というだけではありません。そこで商売をして繁盛させなければ成功とはいえないのです。ですが、そのためには業種、業態、立地、商圏等々・・・個々のお店において、条件が全く違うのです。
これらをしっかりと理解し、満足のいく営業活動をサポートできるような体制の整っている業者というのは、そう多くはないのが現状です。
営業を開始してから「こんなはずじゃなかったのに・・・」なんて言っても始まりません。
ここでは、これからお店を出店したい、事務所を開業したいという方のために、「失敗しない店舗さがし」のノウハウをご紹介していきます。
まずは、コレが大切

業者選びの秘訣

不動産は法的にも知識としても非常に制限や手続きの多い業界です。
だからこそ、物件さがしから契約の手続きまで、業者⇔お客ではなく、あなたのパートナーとして活動してくれる。そんな業者を見つける事が大切です。

ここでは、店舗開業の際に相談できる業者と、その傾向を紹介します。

• 地元の不動産業者
  新潟県内に出店するのであれば、その地元の不動産業者に店舗さがしを頼むというのは一般的ですね。地元の商売に関する情報や、店舗情報、また過去の事例なども沢山持っています。
  ただし、不動産業者＝店舗さがし・出店のプロではないということを頭において置いてください。営業するという視点からアドバイスできる業者はごくわずかです。
• 取引のある金融機関
  取引のある銀行等の金融機関も、いろいろと相談できる相手ではあります。
  銀行はいろいろな情報があつまるので、なじみの銀行員に相談したら掘り出し物の情報を手に入れた。なんて話もあります。 また、信用できる不動産業者を紹介してもらう。ということもできます。
• 設備業者や仕入れ業者を活用
  店舗開業にあたり、商品の仕入れなどが発生する場合などは、その設備業者、仕入れ業者が顧客確保のために、不動産業者と提携し情報をストックしている場合があります。こういうところに聞いてみるのもひとつの手はあります。

物件さがしの前に

「何かいい物件ない？」こんな質問をよくいただくのですが、これでは物件をさがすことはできません。当然ですが、業種や業態によって「いい物件」の条件は変わってくるのです。
具体的な出店イメージやプランを業者に伝える事ができなければ、どんなに優れた業者でもさがしようがありません。また曖昧な態度ですと、出店意欲にも疑問を感じてしまいます。貸主、借主の信頼関係で成り立っている賃貸契約ですから、意欲・態度によっては好条件でも入居を断られる場合だってあるのです。
そこで、実際に物件探しをする前に、これだけは即答できるようにしておきたい項目を紹介します。

• 業態・業種
  どんな店舗でどんな商売をするのか？参考にしたいお店やこだわりなども含めてできる限り具体的に伝えられるようにまとめておきましょう。
• 希望する賃貸借面積
  何坪、何平方メートル、といった数値
• 保証金
  建て貸し、サブリース方式は建設保証金を支払う場合が多い。等、物件の形態や契約内容によって保証金が必要になってきます。
  建て貸しの場合借主の意向が反映されやすいなど、メリットもありますので考えておく必要があります。
• 保証人
  具体的な名前を出す必要はありませんが、契約時には必ず必要になってきますので、簡単なプロフィールを説明できるようにしておきましょう。
• 資金繰り
  希望する賃料や初期費用などを含めてしっかりとした資金繰り計画が必要です。
  物件に合わせて資金繰りをするようなことのないように、あくまでも、資金繰りのメドがたってからそれにあわせて物件探しをするのがベストです。
• 営業時間帯や音・におい
  営業していくうえで出る音、におい。例えば塾であれば生徒が騒いで夜でもうるさい。
  焼肉屋のにおい。等々、営業時間帯ともあわせて、それらが回りにどのような響を与えるかも物件探しの重要なポイントになってきます。
• 出店時期
  事前調査は必要ですが、業者によっては「良い物件が見つかったときにすぐに契約できる状態になってから来社してください」と、案内さえしてもらえない場合があります。

契約の前にチェックしておきたい事

さて、良い物件が見つかって、いよいよ契約です。その前に、契約前に、最低限チェックしなければならないことを、リストにまとめましたので、コチラをご覧ください⇒コチラ

　

どうですか？
「こんなにたくさんあったんじゃ、とてもじゃないけど全部を完璧になんてできない！」
そうなんです。また、これはほんの基本的な事柄のみです。実際には、状況に応じて様々な事に気を配ってチェックしていかなければなりません。
だからこそ！
あなたの立場になって考えることのできる、あなたの身になってアドバイスできる、パートナーとしての不動産業者が必要なのです。

不動産業者は、必ず借主に宅地建物取引業法第３５条に定められた重要事項説明書を宅地建物取引主任者が説明し、借主に交付する義務を負っています。チェックリストに記載されてあることで、借主の不利益となるようなことがあれば、不動産業者は重要事項説明書の中で説明する義務を負っています。但し、当該法は各業態ごとの個別説明内容を明確に定めておらず、業者によってはチェックリストに基づく説明を求めただけで、嫌な顔をされるケースもあります。
例えば、

• とりあえず物件をおさえるために予約金をいれてください！
• キャンセルした場合、予約金は没収になりますよ
• 予約金は契約が締結できた場合に契約代金の一部に充当するもんですよ

このような話をよく耳にします。
予約金ってなんですか？契約代金の一部に充当って手付金ですよね。
手付金とは、重要事項説明書を交付する前に受取ってはいけないお金です。
仲介業者は貸主でないわけですから、手付金を受取る権利はありません。

本来、予約金とは、借主の優先順位、購入の意志が示すために支払うものです。ですから、これらは実際に契約が締結されたわけではないので、キャンセルとなった場合には返ってくるお金なのです。もちろん成立の場合には手付金や購入代金の一部として相殺することもできます。

不動産の場合、世の中にたった１つしかない物件で、好物件ほど成約は早いのでのんびりしていては、良い物件を見つけることはできませんが、必要最低限の事はきっちり確認するべきです。そうしないと、思わぬところに落とし穴があるかもしれません。

また、それらの確認をしっかりと手伝ってくれる業者とパーナーナーシップをとることが必要なのです。

店舗・事務所を探している方へのお願い

• できるだけ自分で確認できることは自分で確認してください。
  ⇒お客様の本気度が感じられ、業者としても意欲が高まります。
• 分からないことをまとめて不動産業者に確認するようにしてください。
  ⇒個々に対応すると時間がかかります。
• 「こっちは客だぞ！」という態度を前面に押し出さない。
  ⇒不動産業者も人間です。中にはその時点でお断りする場合もあります。

最後に・・・

　正直な話、店舗契約は一部の不動産業者にとって手間がかかり、リスクが高く、トラブルになることが多く、借主から損害賠償を求められることが多いので、取扱い業者が少ないのが現状です。

「細かいチェックをしなくても、営業している店舗はたくさんあるじゃないか！」確かにあります。その多くが、既存店舗・事務所で法的になんらかの不適切な部分をもって運営されていることが多いです。

「火災などでけが人がでた」等の場合は、経営者が責任追及される場合もあります。

当社のＨＰをご活用頂き、ご盛業されることを心よりお祈り申し上げます。ご質問・ご相談等ありましたら何でもお気軽にご相談ください。（相談無料）